Site yönetimi sözlüğü
Site ve apartman yönetiminde sık geçen kavramların kısa tanımları. Arsa payından işletme projesine, kat malikleri kurulundan gecikme tazminatına kadar 47terim; her biri tek bakışta anlaşılacak şekilde yazıldı. Yasal kavramlar genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez.
Son gözden geçirme: 6 Ekim 2026
Mülkiyet ve yapı
- Kat mülkiyeti
- Tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde, arsa payıyla bağlantılı olarak kurulan özel mülkiyet hakkıdır. Türkiye’de 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ile düzenlenir; kat malikleri bağımsız bölümlerinin maliki, ortak yerlerin ise arsa payları oranında ortak malikidir.
- Kat irtifakı
- Yapı henüz tamamlanmadan, arsa üzerinde ileride yapılacak bağımsız bölümler için kurulan irtifak hakkıdır. Yapı tamamlanıp gerekli işlemler yapıldığında kat mülkiyetine çevrilir. Kat irtifakı kurulmuş yapılarda da yönetim ve gider paylaşımında KMK hükümleri uygulanabilir.
- Ana gayrimenkul
- Kat mülkiyetine konu olan arsa ile üzerindeki yapının tamamıdır. Bağımsız bölümler, eklentiler ve ortak yerler birlikte ana gayrimenkulü oluşturur.
- Bağımsız bölüm
- Ana gayrimenkulün ayrı ayrı kullanılmaya elverişli ve kat mülkiyetine konu olan kısmıdır: daire, dükkan, ofis, mağaza, depo gibi. Site yönetiminde aidat, tahsilat ve borç takibi bağımsız bölüm üzerinden yapılır. İlgili sayfa →
- Eklenti
- Bir bağımsız bölüme tahsis edilmiş, ancak ondan ayrı bir yerde bulunan kısımdır; örneğin depo, kömürlük veya kapalı otopark yeri. Eklenti, bağlı olduğu bağımsız bölümle birlikte işlem görür.
- Ortak yerler
- Ana gayrimenkulün bağımsız bölüm ve eklenti dışında kalan, korunma ve ortak kullanım için gerekli kısımlarıdır: temeller, ana duvarlar, çatı, merdivenler, asansör, giriş holü, sığınak, otopark ve bahçe gibi. Ortak yerlerin bakım ve onarımı ortak gider olarak paylaşılır. İlgili sayfa →
- Arsa payı
- Bir bağımsız bölüme tapuda tahsis edilen, ana gayrimenkulün arsası üzerindeki ortak mülkiyet payıdır (örneğin 24/1000). Yönetim planında aksine hüküm yoksa sigorta, ortak yerlerin bakım-onarımı gibi bazı giderler arsa payı oranında dağıtılır. İlgili sayfa →
- Toplu yapı (site)
- Birden fazla blok veya yapının ortak yer, tesis ve hizmetleri paylaştığı, tek bir yönetim planına bağlı yapı topluluğudur. KMK’nın toplu yapılara ilişkin hükümleri uygulanır; büyük sitelerde blok bazlı ve site geneli yönetim birlikte yürür. İlgili sayfa →
- Yönetim planı
- Kat malikleri arasında ana gayrimenkulün nasıl yönetileceğini, giderlerin nasıl paylaşılacağını ve kullanım kurallarını düzenleyen, tüm kat maliklerini bağlayan sözleşmedir. Kanunda öngörülen nitelikli çoğunlukla değiştirilebilir.
Yönetim ve kurul
- Kat malikleri kurulu
- Ana gayrimenkulün bütün kat maliklerinden oluşan ve yönetimin en üst karar organı olan kuruldur. Yönetim planında belirtilen zamanlarda ve her halde yılda en az bir kez toplanır; yönetici seçimi, işletme projesi ve avans gibi konularda karar verir. İlgili sayfa →
- Temsilciler kurulu (toplu yapı)
- Toplu yapılarda her blok veya yapının kat malikleri kurulunca seçilen temsilcilerden oluşan kuruldur. Site genelindeki ortak yer ve tesislerin yönetimine ilişkin kararları alır.
- Yönetici (site / apartman yöneticisi)
- Kat malikleri kurulunca seçilen ve ana gayrimenkulün günlük yönetimini yürüten kişidir. Kat maliklerinden biri olabileceği gibi dışarıdan bir gerçek kişi veya profesyonel bir yönetim şirketi de olabilir. Kanuna göre sekiz ve daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici seçimi zorunludur. İlgili sayfa →
- Profesyonel site yönetimi
- Site veya apartman yönetiminin, sözleşmeyle bu işi meslek olarak yapan bir şirkete devredilmesidir. Yönetim şirketi aidat tahakkuku, tahsilat, gider ödemeleri, personel, tedarikçi, sakin talepleri ve raporlamayı birden fazla site için yürütür. İlgili sayfa →
- Denetçi / denetim kurulu
- Kat malikleri kurulunca yöneticinin işlem ve hesaplarını denetlemek üzere seçilen bir denetçi veya üç kişilik kuruldur. Denetim sonuçlarını raporla kat malikleri kuruluna sunar.
- Olağan toplantı
- Kat malikleri kurulunun yönetim planında belirlenen zamanda yaptığı düzenli toplantıdır. Genellikle yönetim ve denetim raporlarının görüşülmesi, yönetici seçimi ve yeni dönem işletme projesi gündemdedir. İlgili sayfa →
- Olağanüstü toplantı
- Önemli bir sebep ortaya çıktığında yöneticinin, denetçinin veya kanunda öngörülen sayıda kat malikinin çağrısıyla yapılan toplantıdır; büyük onarım veya acil gider kararları gibi konular için yapılır.
- Karar defteri
- Kat malikleri kurulu kararlarının yazıldığı, noterce onaylı defterdir. Kararlar toplantıya katılanlarca imzalanır; aidat, avans ve işletme projesi kararlarının ispatında önemlidir. İlgili sayfa →
- Yönetim devir teslimi
- Yönetici veya yönetim şirketi değiştiğinde kasa, banka bakiyesi, borç-alacak listesi, karar defteri, sözleşmeler, demirbaşlar ve belgelerin tutanakla yeni yönetime teslim edilmesidir. İlgili sayfa →
Aidat ve tahakkuk
- Aidat
- Kat maliklerinin veya bağımsız bölümden yararlananların ortak giderleri karşılamak için dönemsel olarak ödediği paydır. Tutarı işletme projesi ve kat malikleri kurulu kararlarıyla belirlenir; eşit, arsa payı, m² veya katsayıya göre dağıtılabilir. İlgili sayfa →
- Tahakkuk
- Bir borcun belirli tutar ve vadeyle bağımsız bölümün hesabına kaydedilmesidir. Aylık aidat, yakıt payı veya tadilat payı tahakkuk edildiğinde ilgili bölümün borcu oluşur; ödeme yapılınca tahsilatla kapanır. İlgili sayfa →
- İşletme projesi
- Yöneticinin belirli bir dönem için hazırladığı tahmini gelir-gider bütçesi ve her kat malikinin bu giderlere katılım payını gösteren belgedir. KMK’ya göre kat maliklerine bildirilir ve kanundaki süre içinde itiraz edilmezse kesinleşir. İlgili sayfa →
- Avans
- Ortak giderlerin zamanında karşılanabilmesi için kat malikleri kurulu kararıyla kat maliklerinden peşin toplanan tutardır. Yazılımda ayrıca, bir bölümün borcundan fazla yaptığı ödeme de “avans” olarak bölümde bekletilir ve sonraki tahakkuklardan düşülür.
- Dağıtım anahtarı
- Toplam giderin bağımsız bölümlere hangi ölçüyle paylaştırılacağını belirleyen kuraldır: eşit dağıtım, arsa payı oranı, m² oranı, bölüm başına sabit tutar veya aidat katsayısı. Yönetim planı ve kurul kararlarına uygun seçilmelidir. İlgili sayfa →
- Aidat katsayısı
- Bağımsız bölümlerin aidattan alacağı payı belirleyen çarpandır. Örneğin dükkanlara 1,5, çatı dubleksine 1,3 katsayı verilerek kurul kararına uygun ağırlıklı dağıtım yapılır.
- Ek tahakkuk
- Düzenli aidat dışında, belirli bir gider için yapılan ayrı tahakkuktur: yakıt/ısınma payı, demirbaş alımı, cephe boyası, çatı onarımı veya tadilat payı gibi. Ayrı izlenmesi, toplanan paranın amacına göre raporlanmasını sağlar.
- Yakıt (ısınma) payı
- Merkezi ısıtmalı yapılarda yakıt veya ısınma giderinin bağımsız bölümlere paylaştırılan kısmıdır. Paylaşım; ısı pay ölçer, m² veya yönetim planındaki esasa göre yapılır ve genellikle aidattan ayrı tahakkuk edilir.
- Devir bakiyesi (açılış bakiyesi)
- Yeni bir sisteme veya döneme geçerken bir bağımsız bölümün önceki dönemden taşıdığı borç ya da alacak tutarıdır. Excel’den programa geçişte her bölümün devir bakiyesi doğru girilmezse sonraki tüm hesaplar kayar. İlgili sayfa →
- Son ödeme tarihi (vade)
- Tahakkuk edilen aidatın gecikmeye düşmeden ödenmesi gereken son gündür. Gecikme tazminatı ve borç yaşlandırması bu tarihten itibaren hesaplanır.
Tahsilat ve borç
- Tahsilat
- Bağımsız bölüm adına yapılan ödemenin nakit, havale/EFT veya kredi kartı (POS) olarak kayda alınmasıdır. Tahsilat açık borçlara, genellikle en eski borçtan başlayarak mahsup edilir.
- Tahsilat oranı
- Bir dönemde tahsil edilen tutarın tahakkuk edilen tutara oranıdır. Site yönetim şirketleri için portföyün sağlığını gösteren temel göstergedir; site bazında karşılaştırılarak sorunlu siteler erken fark edilir. İlgili sayfa →
- Gecikme tazminatı
- Ortak gider ve avans borcunu zamanında ödemeyen kat malikinin, KMK 20. madde uyarınca geciken günler için ödemekle yükümlü olduğu tazminattır. Kanun aylık %5 hesabını öngörür; uygulamada yönetim planı ve kurul kararları da dikkate alınır. İlgili sayfa →
- Borç yaşlandırma
- Açık borçların vadesinden bu yana geçen süreye göre gruplanmasıdır (0-30, 31-60, 61-90, 90+ gün). Hangi borcun hatırlatma, hangisinin ihtar veya hukuki süreç gerektirdiğini görmeyi sağlar. İlgili sayfa →
- Kısmi ödeme
- Borcun tamamı yerine bir kısmının ödenmesidir. Kısmi ödeme kayda alınır, kalan tutar açık borç olarak bölümde kalır.
- Bağımsız bölüm ekstresi
- Bir bağımsız bölümün seçilen tarih aralığındaki tahakkuk ve tahsilat hareketlerini, bakiyesiyle birlikte gösteren dökümdür. Kat maliki itirazlarında, kiracı değişiminde ve hukuki süreçte temel belgedir.
- Tahsilat makbuzu
- Yönetimin aldığı ödeme karşılığında düzenlediği, ödeyen, bağımsız bölüm, tutar, tarih ve ödeme şeklini gösteren belgedir. İlgili sayfa →
- Banka hareketi eşleştirme
- Site hesabına gelen havale ve EFT’lerin, banka ekstresindeki açıklama bilgisine göre ilgili bağımsız bölümle eşleştirilip tahsilat olarak işlenmesidir. Elle yapıldığında en çok zaman alan ve hataya açık işlerden biridir. İlgili sayfa →
- İhtar (borç bildirim) yazısı
- Borcunu ödemeyen kat malikine borç tutarını, dönemlerini ve ödeme için verilen süreyi bildiren yazılı uyarıdır. Noter aracılığıyla veya taahhütlü olarak gönderilebilir; hukuki sürece geçmeden önceki olağan adımdır. İlgili sayfa →
- Kanuni ipotek
- KMK’ya göre ortak gider ve avans payını ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, yönetici veya kat maliklerinin talebiyle tescil ettirilebilen ipotek hakkıdır. Kapsamı ve şartları için hukuk danışmanına başvurulmalıdır. İlgili sayfa →
- İcra takibi (aidat alacağı)
- Ödenmeyen aidat ve ortak gider alacağının icra müdürlüğü aracılığıyla takip edilmesidir. Genellikle ilamsız takip yoluyla başlatılır; kesinleşmiş işletme projesi ve kurul kararları takibin dayanağı olarak önem taşır. İlgili sayfa →
Gider ve operasyon
- Ortak gider
- Ana gayrimenkulün yönetimi, bakımı ve ortak hizmetleri için yapılan giderlerdir: personel, elektrik, su, asansör bakımı, temizlik, güvenlik, peyzaj, sigorta ve onarım gibi. Aidatın kaynağını oluşturur. İlgili sayfa →
- Demirbaş
- Siteye veya apartmana ait, uzun süre kullanılan taşınır varlıklardır: jeneratör, hidrofor, bahçe ekipmanı, güvenlik kamerası, oturma grupları gibi. Demirbaş alımları için çoğunlukla ayrı “demirbaş payı” tahakkuk edilir. İlgili sayfa →
- Tedarikçi cari hesabı
- Siteye hizmet veren veya malzeme satan firmalarla (asansör bakım, temizlik, güvenlik, peyzaj firması vb.) yapılan fatura ve ödeme hareketlerinin izlendiği hesaptır; kime ne kadar borç kaldığını gösterir. İlgili sayfa →
- Site kasası
- Bir sitenin nakit ve banka gelir-giderlerinin toplamıdır. Profesyonel yönetimde her sitenin kasası ayrı tutulmalı; bir sitenin parası başka bir sitenin giderine kullanılmamalıdır. İlgili sayfa →
- Gelir-gider özeti (faaliyet raporu)
- Bir dönemde siteye gelen aidat ve diğer gelirlerle yapılan giderlerin kalem kalem özetidir. Kat malikleri kurulu toplantısında yönetimin hesap vermesinin temelidir.
- Sakin talebi
- Site sakinlerinin yönetime ilettiği arıza, şikayet veya öneridir. Kategori, öncelik, sorumlu personel ve durumla takip edildiğinde hangi işin ne zaman çözüldüğü görünür hale gelir. İlgili sayfa →
- Site duyurusu
- Yönetimin sakinlere su kesintisi, planlı bakım, toplantı veya kural değişikliği gibi konularda yaptığı bilgilendirmedir. Pano, WhatsApp grubu ve sakin bağlantısı gibi birden fazla kanaldan yayınlanır. İlgili sayfa →
- KVKK aydınlatma metni
- 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu kapsamında, kat maliki ve sakinlerin kişisel verilerinin hangi amaçla, nasıl işlendiğini ve haklarını açıklayan metindir. Site yönetimi, sakin verileri bakımından veri sorumlusudur. İlgili sayfa →
Terimleri panelde canlı görün
Tahakkuk, tahsilat, borç yaşlandırma, gider ve sakin talepleri Yonetiste'de tek akışta bağlı çalışır. 250 bağımsız bölüme kadar ücretsiz.