Site yönetim şirketi kurmak için özel bir lisans gerekir mi?

Genel olarak site yönetimi hizmeti için ayrı bir meslek lisansı aranmaz; şirket kuruluşu ve vergi kaydı yeterlidir. Ancak güvenlik, temizlik gibi hizmetleri kendi personelinizle vermek ayrı mevzuata tabi olabilir. Güncel yükümlülükler için mali müşavir ve avukatınıza danışın.

Yönetici kat maliklerinden olmak zorunda mı?

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetici kat maliklerinden veya dışarıdan bir gerçek ya da tüzel kişi olabilir; kat malikleri kurulunca seçilir. Profesyonel yönetim şirketleri bu kapsamda görev alır.

Hizmet bedeli nasıl belirlenir?

Genellikle bağımsız bölüm sayısı, sunulan hizmet kapsamı (yalnız muhasebe, tam yönetim, personel yönetimi) ve sitenin teknik yapısı dikkate alınır. Bedel, sözleşmede ve işletme projesinde açıkça gösterilmelidir.

Site yönetim şirketi kurma rehberi

Profesyonel site yönetimi, büyüyen konut ve karma kullanım projeleriyle birlikte giderek kurumsallaşan bir hizmet alanı. Bu rehber bir site yönetim şirketi kurarken düşünülmesi gereken temel başlıkları özetler; hukuki ve mali ayrıntılar için mutlaka uzmana danışın.

Son gözden geçirme: 6 Ekim 2026

Şirket kuruluşu

Başlangıçta şahıs şirketi veya limited şirket tercih edilebilir; büyüme planı, ortaklık yapısı ve vergi avantajları bu kararı belirler. Faaliyet kodu olarak gayrimenkul yönetimine ilişkin ücret veya sözleşmeye dayalı faaliyet kodları kullanılır; doğru kodu ve vergi yükümlülüklerini mali müşavirinizle belirleyin. Mesleki sorumluluk sigortası, özellikle tahsilat ve ödeme yöneten şirketler için değerlendirilmelidir.

Görevlendirme ve sözleşme

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ana gayrimenkul, kat malikleri kurulunca seçilen bir yönetici tarafından yönetilir; yönetici kat maliklerinden veya dışarıdan bir gerçek ya da tüzel kişi olabilir. Görevlendirme kurul kararıyla yapılır ve kararın tutanağı saklanır. Yönetim sözleşmesinde hizmet kapsamı, raporlama sıklığı, kasa ve banka hesabının kimde olacağı, personel sorumluluğu, hizmet bedeli ve fesih koşulları açıkça yazılmalıdır.

İşletme projesi ve bütçe

Yönetici, ortak giderler için yıllık tahmini bütçe (işletme projesi) hazırlar; kat malikleri payına düşen avansı bu projeye göre öder. İşletme projesinin gerçekçi olması, yıl sonunda büyük ek tahakkuk ihtiyacını önler. Geçmiş yılın gider dökümü, tedarikçi sözleşmeleri ve planlı bakımlar bütçenin temelidir.

Ekip yapısı

Site sorumlusu: sakin ilişkileri, talepler, tedarikçi koordinasyonu.
Muhasebe: tahakkuk, tahsilat, banka mutabakatı, borç takibi, gider ve raporlar.
Saha personeli: teknik kontrol, arıza müdahalesi, temizlik ve güvenlik denetimi.

Operasyonun dijital altyapısı

Şirketin ölçeklenebilmesi her sitenin aynı süreçle yönetilmesine bağlıdır: aynı tahakkuk kuralları, aynı makbuz düzeni, aynı talep akışı ve aynı rapor formatı. Bunu Excel dosyalarıyla sürdürmek zordur. Yonetiste gibi bir platform portföyün tamamını tek panelde toplar, ekibe rol bazlı yetki verir ve sakinlere şifresiz bağlantıyla şeffaflık sağlar. Ayrıntılar için site yönetim şirketleri sayfasına bakın; ücretsiz hesapla ilk sitenizi bugün açabilirsiniz.