İşletme Projesi Nasıl Hazırlanır? Site Bütçesi ve Avans Hesabı

İşletme projesi, bir site veya apartmanın gelecek dönem için tahmini gelir-gider bütçesi ve her bağımsız bölümün ödeyeceği avans payının dökümüdür. İyi hazırlanmış bir işletme projesi, yıl ortasında ek tahakkuk ihtiyacını ve kat malikleriyle anlaşmazlığı büyük ölçüde azaltır.

Hukuki çerçeve

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 37. maddesi yöneticinin, ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili olarak yıllık tahmini bir işletme projesi hazırlamasını düzenler. Proje kat maliklerine bildirilir; süresi içinde itiraz edilmeyen veya kurulca kabul edilen proje kesinleşir. Kesinleşmiş işletme projesi, alacağın takibinde önemli bir belgedir. Süreler ve usul için güncel mevzuatı ve avukatınızı esas alın.

1. Geçmiş yılın gerçekleşen giderlerini çıkarın

En güvenilir başlangıç noktası geçen yılın gerçekleşmesidir. Kategori bazında toplayın:

• Ortak alan elektrik, su, doğalgaz
• Asansör bakım ve muayene
• Temizlik, güvenlik, peyzaj hizmetleri
• Personel (görevli, kapıcı) maaş ve yan giderleri
• Sigorta (zorunlu deprem sigortası bağımsız bölüme aittir; ortak alan ve bina sigortası ayrıca değerlendirilir)
• Yönetim hizmet bedeli, banka ve resmi giderler
• Küçük onarım ve sarf malzemeler

2. Bilinen değişiklikleri ekleyin

Sözleşme yenilemeleri, enerji fiyat artışları, planlı büyük bakımlar (çatı, cephe, asansör revizyonu) ve personel değişiklikleri bütçeye ayrı satırlar olarak eklenir. Büyük ve tek seferlik işler için ayrı bir “demirbaş / onarım payı” tahakkuku yapmak, aylık aidatı gereksiz şişirmekten daha şeffaftır.

3. Yedek akçe

Beklenmedik arızalar için toplam bütçenin makul bir yüzdesini yedek olarak ayırmak yaygın bir uygulamadır. Oranı kurul kararıyla belirleyin ve projede ayrı satırda gösterin.

4. Avansı bağımsız bölümlere dağıtın

Toplam yıllık bütçe 12’ye bölünerek aylık toplam bulunur; bu tutar yönetim planındaki paylaşım esasına göre (arsa payı, m², eşit veya karma) bölümlere dağıtılır. Dağıtım yöntemleri için aidat nasıl hesaplanır yazısına bakabilirsiniz.

5. Bildirin ve kayıt altına alın

Projeyi kat maliklerine ulaştırdığınızı belgeleyin. Yönetim döneminin sonunda gerçekleşen giderlerle projeyi karşılaştıran bir rapor, bir sonraki genel kurulun en önemli belgesidir.

Programla takip

Yonetiste’de giderler site ve kategori bazında kaydedilir; Raporlar ekranı yıllık tahakkuk, tahsilat ve gideri aylık dökümle verir. Bir sonraki işletme projesi için geçen yılın gerçekleşmesini kategori kategori buradan alabilirsiniz.